Si è tenuto ieri un incontro informativo riguardante il progetto di conferimento alla società SIDIEF del patrimonio immobiliare della Banca a garanzia del trattamento di quiescenza del personale (TQP), comprendente migliaia di appartamenti a uso residenziale.
Si tratta di un'operazione dalle finalità che per molti aspetti, anche dopo l'incontro, permangono oscure (si è utilizzato il consueto mantra della "maggiore efficienza" nella gestione del patrimonio immobiliare).
Va ricordato che sin dallo scorso dicembre, la Delegazione aziendale fornì precise rassicurazioni in tema di garanzie su trattamento previdenziale TQP, canoni di locazione, e regole di assegnazione degli immobili che andranno mantenute perseguendo la massima equità allocativa del patrimonio residenziale della Banca d’Italia.
Tuttavia, poiché il tema in discussione ha numerosi aspetti di importanza cruciale per moltissimi colleghi che negli alloggi di Banca vivono, o agli alloggi aspirano, sarebbe stato naturale attendersi che la Convenzione fra Banca d'Italia e SIDIEF fosse sottoposta a un preventivo confronto con i rappresentanti del personale.
Invece, dopo un blackout di sette mesi, è stata presentata una Convenzione già definita, che riportiamo in fondo alla presente comunicazione, e che lascia irrisolti numerosi punti critici - sottoposti durante l'incontro alla Delegazione aziendale, guidata dal dottor Minichiello, Funzionario generale dell'Area, e riportati nell'approfondimento in basso, con specifico riferimento a:
- GARANZIE SUI CRITERI DI ASSEGNAZIONE
- GARANZIE SU GESTIONE E CANONI DI LOCAZIONE
- GARANZIE SUL MANTENIMENTO DI VALORE DEGLI ALLOGGI
- CHIAREZZA SULLE SCELTE STRATEGICHE
- GOVERNANCE DELLA SIDIEF
Oltre alle considerazioni che svilupperemo sui singoli aspetti esaminati, un elemento particolarmente preoccupante è che la Banca può modificare la Convenzione con Sidief in ogni momento, o addirittura non rinnovarla a scadenza, in piena autonomia, bypassando qualunque interlocuzione sindacale. Insufficiente è la risposta secondo cui "Sidief è già e permane una società strumentale, un braccio operativo dell'Istituto" che non avrà reale autonomia nei confronti degli indirizzi strategici della Banca d'Italia. La cronaca di questi anni ci racconta del sapiente uso di Sidief come "paravento", già avvenuto per gli immobili di alcune città del Centro-Nord Italia ("Sidief non siamo noi, non sono immobili nostri, non possiamo influire su Sidief"). Questo meccanismo di scarica-barile va evitato in modo chiaro, con precise assunzioni di responsabilità.
A fronte della necessità di informazioni complete e trasparenti sui diversi aspetti critici, sollevata dal SIBC, la Delegazione aziendale è sembrata voler fare un rimando alla consueta informativa resa alla già esistente Commissione ex art. 3. Il Sindacato Indipendente ha obiettato che - per tempi e modalità - quella sede informativa sarebbe largamente insufficiente ai legittimi bisogni di informazione che i colleghi reclamano. Pertanto, abbiamo chiesto che venga fornita un'informativa periodica (es: trimestrale), che includa i verbali delle riunioni degli organi societari e comprenda dati sui contratti stipulati, sulle case "sfitte", su tutti i nominativi affittuari (neo assegnatari e rinnovi), in un'ottica di controllo sociale e necessaria trasparenza informativa su un bene di particolare importanza nella vita delle persone.
Le osservazioni del SIBC di seguito riportate, laddove non abbiano ricevuto una soddisfacente risposta in sede di incontro informativo, saranno tradotte oggi stesso in una lettera al Funzionario generale, dott. Minichiello, che ha espresso la positiva intenzione di fornire ulteriori elementi in grado di rassicurare tutti i portatori di legittimi interessi. Sarà utile mettere maggiori punti fermi, per migliaia di colleghi interessati.
Naturalmente, il SIBC continuerà a tenervi costantemente informati su ogni aggiornamento della questione, per tutelare ogni interessato e farsi interprete delle legittime aspirazioni di ciascuno.
PUNTI DI APPROFONDIMENTO
1. GARANZIE SUI CRITERI DI ASSEGNAZIONE
All'articolo 2 della Convenzione, si afferma che la “Sidief concede in locazione gli alloggi disponibili in via prioritaria al personale della Banca d’Italia”. Sorge legittimo il dubbio: quali altri tipologie di locatari sono previsti, seppur "in via secondaria"?
Quale diversa/ulteriore autonomia viene riconosciuta a Sidief nell'assegnazione di alloggi rispetto a quanto previsto dal Regolamento Alloggi, che impone l'assegnazione esclusiva ai dipendenti e pensionati degli “alloggi ad uso di abitazione... non utilizzati o riservati dalla Banca per proprie esigenze funzionali o particolari”? Quali strumenti di controllo saranno a disposizione delle OO.SS., per la verifica del mantenimento dell’offerta degli immobili in esclusiva ai dipendenti?
Abbiamo anche rilevato l'ufficializzazione di un diverso trattamento nei canoni e nelle modalità di ripartizione degli oneri di gestione tra inquilini-dipendenti e inquilini-terzi (ivi compresi i familiari non in condizione di "reversibilità pensionistica" dal collega assegnatario). In proposito, ferma restando la tutela di specifiche fattispecie di particolare difficoltà, il SIBC ha richiamato la necessità che siano rimossi immotivati trattamenti di favore agli assegnatari ex art. 1, che la Banca stabilisce anche al di fuori della stessa Commissione Alloggi.
La Banca ha affermato di non voler modificare la policy stabilita in sede di Regolamento alloggi per l'assegnazione dei medesimi, e ha preso atto delle osservazioni, che comunque ripeteremo con una lettera formale al fine di ricevere una risposta ufficiale su temi estremamente delicati.
2. GARANZIE SU GESTIONE E CANONI DI LOCAZIONE
La Convenzione afferma che “la Banca intende assicurare continuità, nella prima fase successiva al Conferimento, ai criteri di gestione degli immobili, nell’interesse del Personale della Banca”. A fronte di tale inciso, è lecito chiedersi: che cosa succederà nella "seconda fase"? Cambierà l’interesse del personale della Banca? O cambierà l’interesse della Banca?
Fra l'altro, viviamo periodi difficili anche dal punto di vista economico, per via del blocco contrattuale, mentre gli affitti sono cresciuti indifferentemente dalle condizioni reddituali dei singoli e del complesso dei dipendenti. La frase “La Banca si riserva di modificare [le condizioni economiche applicate nei contratti] mediante semplice comunicazione scritta” non può lasciare tranquilli.
E' stato ricordato nel corso dell'incontro che l'andamento degli affitti nelle città italiane ha registrato, secondo il centro studi Nomisma, uncalo del 16% dei prezzi di mercato, fatto che - non essendo recepito dal "canone Banca" - ha in molti casi ridotto fortemente la condizione di agevolazione dei canoni dei dipendenti.
La Delegazione ha precisato che l'impostazione a tre anni della convenzione (scadenza 2016) è legata soltanto ad un assetto organizzativo della Sidief ancora non definitivo. Andando a regime, sarebbero riviste alcune previsioni della Convenzione (ad esempio, la parte relativa ai 12 colleghi distaccati presso Sidief su base volontaria).E' stato più volte ripetuto che la Banca non si pone l'obiettivo di "fare reddito" attraverso la gestione degli immobili, per cui non ci sono manovre peggiorative da attendersi per i canoni di locazione.
3. GARANZIE SUL MANTENIMENTO DI VALORE DEGLI ALLOGGI
La Convenzione glissa su uno dei buchi neri della gestione di questi anni, ossia la politica manutentiva degli immobili.
E’ ora di dare tutela ai colleghi che vi abitano, già colpiti da anni da una deficitaria gestione da parte di Sovigest (a tale proposito: numerosi disagi vengono lamentati per le condizioni manutentive che Sidief riserva agli immobili, già di sua proprietà, siti in altre città).
Quale voce in capitolo hanno oggi, e a maggior ragione avranno domani, le Organizzazioni rappresentanti del personale, che sotto molteplici aspetti è interessato ai meccanismi di gestione dell’immenso patrimonio immobiliare della Banca d’Italia?
Quali saranno gli interlocutori delle migliaia di inquilini?
La Banca ha ammesso che la gestione Sovigest è stata negativa per lo stato degli immobili, e che sarà necessario un miglioramento forte su questo fronte. La Banca ha interesse a mantenere il valore degli immobili, assai più elevato di quello riportato in bilancio (1,3 mld contro 0,4 mld). Le stesse azioni che la Banca riceverà in cambio della cessione, avranno un valore effettivo corrispondentemente più elevato di quello nominale. Il grosso della posta in bilancio a garanzia del TQP deriva da un paniere composito che comprende anche azioni e obbligazioni (ca. 8 mld complessivi), i cui rendimenti confluiscono nel Conto economico della Banca d'Italia, alla stregua delle pensioni erogate.
4. CHIAREZZA SULLE SCELTE STRATEGICHE
E' necessaria una svolta di trasparenza, che chiarisca quale linea strategica sul tema immobili intende seguire la Banca nel breve e nel medio termine.
A questo proposito, abbiamo chiesto che venissero finalmente forniti chiarimenti sul progetto dei 144 alloggi previsti per Vermicino, per i quali la Banca ha già sostenuto spese ingentissime. Progetto tuttora bloccato con il rischio serio che scada la licenza edilizia, e il tutto si traduca in una grande regalia verso il comune di Frascati.
Al di là di questo aspetto specifico, gli inquilini e anche gli aspiranti tali hanno diritto a una parola chiara sulle prospettive, sul futuro. Hanno diritto di avere certezze e garanzie su punti essenziali.
- Quali garanzie sui tempi di mantenimento del controllo totalitario di SIDIEF da parte della Banca.
- Quali garanzie sul mantenimento della proprietà degli immobili in capo alla Banca, diretto o indiretto.
- Quali prospettive per le voci ricorrenti di alienazione parziale o totale degli immobili.
Su tale ultimo aspetto non ci si potrà svegliare un giorno e dire: abbiamo pensato di vendere, la mission è cambiata, chi può la compra, chi non può va per strada. Occorre che i colleghi possano programmare l'esistenza propria e dei propri familiari e sapere le cose con dieci anni di anticipo. Abbiamo sfidato la Banca: siete in grado di dirci che per dieci anni non vendete niente?
Niente da fare. Non sono stati in grado di dircelo. Hanno detto che no, non è intenzione della Banca, bla bla, ma una parola chiara non è arrivata. Al contrario, è stata ventilata l'ipotesi di dismettere - in futuro - alcuni immobili di lusso al centro di Roma. A tale proposito, il SIBC chiederà formalmente delucidazioni, anche relative ai parametri oggettivi per la determinazione del prezzo di vendita di tali immobili, e alle condizioni e modalità offerte agli eventuali destinatari.Il dottor Minichiello ha affermato che i terreni di Frascati non saranno conferiti a Sidief in quanto non faranno parte della garanzia TQP. Tuttavia, la Banca non ha intenzione al momento di assumere nuove iniziative in campo immobiliare. I costi sostenuti finora sono in parte legati a fatti connessi al Centro Donato Menichella, e non sarebbero quindi da ricondurre integralmente al progetto "in sonno".
5. GOVERNANCE DELLA SIDIEF
Abbiamo scoperto che anche la Sidief, dopo Intesa Sanpaolo (dove non funziona) e la CSR (dove non funzionerà) sarà beneficiaria del miracoloso modello duale di governance.
Gli organi saranno quindi formati da un Comitato di Gestione e un Comitato di Sorveglianza. Non è tuttavia chiarito in che modo verranno formati. Non è stato chiarito quale remunerazione sarebbe prevista per gli organi societari (non vorremmo che, per dare soldi ai soliti noti, si risparmiasse sulla manutenzione degli stabili).
Essendo una partecipata al 100% dalla Banca, non è stato chiarito in quale modo si estrinseca il potere di controllo della Banca d’Italia.
E trattandosi di una società che gestisce un bene primario per migliaia di colleghi, ribadiremo che sarebbe un segnale importante per i colleghi, prevedere una presenza nel Consiglio di Sorveglianza, non fosse altro che per un “diritto di tribuna” o “diritto di informativa”, un po’ sul modello dei sindacati nel board della Banque de France (ma lì, si sa, sono tutti un po’ giacobini!).
In relazione ai compensi degli organi di controllo, il dottor Minichiello ha assicurato che si tratterà di "compensi simbolici" (vedere per credere, ndr), mentre il Consiglio di Gestione della Sidief riceverà compensi più "consistenti" ma più bassi di quelli equivalenti in Banca d'Italia per "analoghi livelli di responsabilità" (sic!).
